Em julgado recente, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – TJSP entendeu ser possível rescindir Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento Comercial, por força deste ter se tornado excessivamente oneroso, em razão da Pandemia.
No caso concreto, determinada pessoa jurídica vendeu o ponto comercial que detinha no Itaim Bibi, São Paulo, Capital, ao comprador pessoa física, pelo valor de R$ 350.000,00, em 06/01/2020, poucos meses antes de a Pandemia atingir o Brasil. O pagamento seria feito em 05 parcelas, nos valores de R$ 100.000,00, R$ 50.000,00, R$ 50.000,00, R$ 75.000,00 e R$ 75.000,00, com vencimentos mensais. Somente o primeiro pagamento foi realizado.
Nesse cenário, a Vendedora moveu ação judicial para cobrar os valores não pagos, mais despesas do imóvel, também inadimplidas pelo Comprador. Este, por sua vez, se defendeu alegando que não pôde cumprir com suas obrigações por conta das restrições impostas pelo Poder Público por força da Pandemia, que tornaram o Contrato excessivamente oneroso, na medida em que impediram, por tempo indeterminado, a exploração do estabelecimento comercial adquirido.
Indicou o Comprador que o Contrato deveria ser rescindido, sem a necessidade de serem realizados os pagamentos pendentes, podendo a Vendedora reter os R$ 100.000,00 já recebidos.
Analisando o caso, a 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do TJSP entendeu que o Contrato deveria ser rescindido, em razão de onerosidade excessiva gerada por fato alheio às Partes (Pandemia), restituindo-se as partes ao status quo ante, ou seja, que se reestabelecesse a situação anterior à venda.
Portanto, restou definido que o ponto comercial deveria voltar à propriedade da Vendedora, e que o Comprador estaria liberado de efetuar os pagamentos restantes, mantida a obrigação deste de restituir o ponto comercial nas mesmas condições e com todos os equipamentos que havia recebido, sob pena de ter de arcar com as perda e danos cabíveis. No mesmo sentido, a Vendedora poderia manter os R$ 100.000,00 recebidos, e o Comprador estaria liberado do pagamento das despesas que o imóvel gerou, enquanto esteve na sua posse.
Esta decisão reforça a possibilidade de revisão judicial de Contratos, quando impactados por situações excepcionais, e também demonstra que a Pandemia, quando somada a particularidades específicas de cada caso, pode ser fundamento para configuração de uma onerosidade excessiva.
Nesse sentido, o empresariado deve ficar atento às nuances que afetam seus negócios, e a forma como situações excepcionais são contratualmente tratadas, de modo a se evitar surpresas e mitigar futuros riscos.
Por Anna Beatriz Araújo e João Pedro Gomes Pereira