A definição de qual imposto incide sobre um imóvel, seja o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), é uma questão que gera muitas dúvidas. Essa escolha depende da localização do imóvel e da sua destinação. Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclareceu pontos importantes sobre o tema, especialmente sobre a possibilidade de cobrança de IPTU mesmo sem a audiência do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
1. Decisão do STJ e os Requisitos Legais
No julgamento do REsp 2.105.387/SP, ocorrido em maio de 2024, o STJ decidiu que um município pode cobrar IPTU de um imóvel que passou a integrar sua zona urbana, mesmo que o Incra não tenha sido previamente comunicado. Essa decisão reflete o entendimento de que, uma vez que o imóvel é considerado urbano pela lei municipal, o fato gerador do IPTU ocorre, e a cobrança pode ser iniciada.
2. Diferença entre IPTU e ITR
O IPTU é aplicado a imóveis urbanos, enquanto o ITR incide sobre propriedades rurais, conforme estabelecido nos artigos 29 e 32 do Código Tributário Nacional. Para que um imóvel deixe de ser tributado pelo ITR e passe a ser pelo IPTU, é necessário que ele esteja localizado em área urbana e seja destinado a atividades urbanas. A definição do que é área urbana ou rural depende, em parte, da destinação do imóvel, seja ela agrícola, pecuária ou industrial, e não apenas de sua localização.
3. Processo de transformação de Imóvel de Rural para Urbano
Para que um imóvel rural passe a ser considerado urbano e, consequentemente, seja tributado pelo IPTU, o proprietário deve iniciar um procedimento administrativo junto ao município. Esse processo começa com o requerimento de descaracterização do imóvel como rural, demonstrando que ele agora possui uma destinação urbana, como atividades comerciais ou residenciais.
O município, então, verifica se o imóvel está dentro da zona urbana e se atende aos critérios de urbanização, como infraestrutura e serviços públicos. Se aprovado, o imóvel é registrado no cadastro municipal como urbano e começa a ser tributado pelo IPTU. Posteriormente, o proprietário deve atualizar o cadastro do imóvel no Incra, para cessar a cobrança do ITR. Esse processo formaliza a mudança de tributação, garantindo que o imóvel seja corretamente classificado e tributado.
4. Implicações para Proprietários de Imóveis Rurais
A decisão do STJ favorece os municípios, permitindo a cobrança imediata do IPTU em áreas recém-integradas à zona urbana. Para os proprietários de grandes propriedades rurais, essa mudança pode resultar em um aumento significativo nos custos tributários, pois o IPTU costuma ser mais elevado que o ITR. Portanto, é fundamental que esses proprietários fiquem atentos às mudanças legais que possam impactar a classificação e a tributação de suas propriedades.
5. Conclusão
O entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp 2.105.387/SP deixa claro que a inclusão de um imóvel na zona urbana, conforme definido por lei municipal, é suficiente para a cobrança de IPTU, independentemente da comunicação prévia ao Incra. Isso reforça a autonomia dos municípios na gestão de suas áreas urbanas e no exercício de sua competência tributária.
Fonte: REsp 2.105.387/SP”.
Por Ana Julia Ravanhani