A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (o “STJ”) acolheu, nesta terça-feira, 21.05.2024, recurso de Shopping Center e decidiu que não há violação ao conceito de tenant mix por parte da administração do Shopping Center ao autorizar a instalação de restaurante do mesmo ramo de culinária (no caso, oriental), em frente ao restaurante autor da ação.
O conceito de “tenant mix”, conforme mencionado no parágrafo anterior, consiste na atividade de analisar, organizar e distribuir comércios dentro do centro comercial. Atividade esta realizada pela administração de Shoppings Centers.
No caso julgado pelo STJ, trata-se de restaurante de culinária japonesa que firmou contrato de locação de espaço comercial com Shopping Center da cidade do Rio de Janeiro/RJ. O restaurante e o Shopping Center negociaram uma espécie de “direito de preferência”, visando garantir ao restaurante, por 60 (sessenta) meses, a prerrogativa de ser consultado antes de o Shopping Center autorizar a instalação de estabelecimento considerado concorrente.
Após a finalização do prazo determinado no acordo, a administração do Shopping Center autorizou a instalação de um segundo restaurante de culinária japonesa no empreendimento comercial.
Como reação, o primeiro restaurante ajuizou ação contra o Shopping Center, objetivando barrar a inauguração do segundo restaurante ou, alternativamente, a rescisão do contrato por culpa exclusiva do Shopping Center, com perdas e danos. Nessa ação, o restaurante perdeu em primeira instância, tendo seus pedidos considerados improcedentes. Em recurso, a decisão foi revertida pela 22ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro/RJ, condenando o Shopping a indenizar o primeiro restaurante.
Em recurso ao STJ, a defesa do Shopping alegou que o restaurante não apresentou documentação probante capaz de atestar que o faturamento do primeiro restaurante apresentou resultados piores após a chegada do novo concorrente. A defesa argumentou que seria necessária a realização de perícia contábil nesse sentido. Ademais, argumentou também ser dever e direito do shopping, através da prerrogativa do tenant mix, estar atento às dinâmicas do mercado e hábitos dos consumidores, visando reorganizar o espaço de maneira eficaz. E, por último, a defesa argumentou que qualquer monopólio deve ser interpretado de forma restritiva, já que a ausência de concorrência pode levar ao aumento dos preços e queda na qualidade dos serviços/produtos oferecidos aos clientes.
Por sua vez, a defesa do restaurante argumentou que, apesar da autonomia do Shopping Center, houve violação da boa-fé objetiva, alegando que o shopping teria o objetivo de apertar o estabelecimento já instalado mediante a instalação de concorrente diretamente na frente de seu espaço, buscando sua expulsão natural. A defesa descreve tal ação como concorrência predatória, após o restaurante ter assinado manifesto contra uma política do shopping considerada abusiva pelos lojistas. Por fim, a defesa aduz que existiam outros espaços comerciais disponíveis e vagos dentro do shopping que poderiam ter sido utilizados, evitando conflitos diretos e respeitando a coexistência entre os lojistas.
No julgamento, o relator do caso, ministro Cueva, defendeu a predominância da autonomia da vontade nas relações contratuais entre lojistas e shoppings centers, prevalecendo sempre as determinações contidas em contrato. Cueva ressaltou que o objetivo da organização das lojas (tenant mix) é atrair o máximo de consumidores possível. O relator ainda reforçou que não se pode presumir que o contrato entre lojista e shopping crie relação em que o lojista se sinta “dono” do espaço comercial, já que de fato não é. Reforçou também o fato de que o acordo de preferência celebrado entre as partes tinha prazo de 60 meses, mas que este não justifica qualquer monopólio virtual sobre o local.
Nesse sentido, o ministro votou por prover o recurso. Apesar de divergência iniciada pela ministra Nancy Andrighi após pedido de vistas, os ministros Humberto Martins e Marco Aurélio Bellizze acompanharam o relator.
Por Thiago Gil